Qu’est-ce que le taux immobilier ? Comment est-il calculé ?
Grossièrement, le taux immobilier est le taux pratiqué par les banques lors de la réalisation de votre emprunt. C’est le taux de votre crédit immobilier.
Celui-ci est déterminé par la banque en fonction de plusieurs facteurs indépendants. De manière générale il s’agit du montant emprunté, de la durée de l’emprunt, de l’âge de l’emprunteur et sa capacité financière.
Autrement dit, du risque qu’a la banque à prêter de l’argent à un particulier. Mais il dépend également et surtout du taux directeur (taux d’intérêt interbancaire) déterminé par la BCE. C’est ce taux-ci qui est appliqué lorsque les banques se prêtent de l’argent entre elles.
Tendance des taux immobiliers en 2024
Historiquement, les taux immobiliers sont à la baisse ces 20 dernières années.
Pendant des années les taux immobiliers étaient compris entre 6% et 3%.
Ce n’est qu’en 2016 que le taux immobilier moyen est passé en dessous de la barre des 2%. Depuis, les taux étaient relativement stables, mais c'est en fin d'année 2022 que ceux-ci se sont envolés. L'augmentation des taux est telle qu'ils avoisinent aujourd'hui les 4%, ce qui n'était pas arrivé depuis 2010.
Voici les taux moyens observés sur janvier 2024 :
> 10 ans 3,55 %
> 15 ans 3,88 %
> 20 ans 4,01 %
> 25 ans 4,12 %
Il faut avoir conscience que ces taux varient de semaine en semaine et qu’une évolution peut être à prévoir d’ici quelques mois.
Ce qu’il y a d’important à retenir est le dépassement symbolique des 2% depuis juillet 2022 pour le taux sur 25 ans, ce qui n’était pas arrivé depuis des années.
Comment faire baisser son taux immobilier ?
Comme nous avons pu le voir précédemment le taux du crédit immobilier dépend de facteurs sur lesquels nous ne pouvons pas agir en tant qu’individu (par exemple le taux directeur) et de facteurs sur lesquels nous pouvons agir, comme le calcul du risque qu’à la banque à prêter de l’argent à certains individus.
Pour limiter ces risques, il suffit de vous présenter avec un bon dossier.
Il vous sera notamment demandé vos trois derniers relevés de compte en banque et le montant de votre apport personnel. Si vos comptes sont biens tenus les trois mois précédents le rdv avec votre banque et que vous justifiez un apport du montant des frais de notaire, alors le taux proposé par la banque sera moindre.
Si vous êtes primo-accédant ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 2 dernières années, alors vous pouvez bénéficier du PTZ, prêt à taux zéro.
Ce PTZ vous permettra de faire baisser la globalité de votre taux immobilier, puisque qu’une partie du capital emprunté sera exempté d’intérêts.
Comment obtenir le meilleur taux immobilier ?
Pour obtenir le meilleur taux immobilier, le mieux est de comparer les taux des différentes banques pour ensuite les mettre en compétition. Pour cela il faut faire plusieurs dossiers.
Vous pouvez également comparer les taux sur des sites comparatifs tels que meilleurtaux.com, lesfurets.com ou encore pretto.fr.
Vous pouvez également faire appel à un courtier. Le courtier est un professionnel qui fait l’intermédiaire entre une banque et un particulier, afin de négocier le meilleur taux pour votre crédit immobilier. Cependant cela a un coût, et les frais de courtage s’élèvent généralement aux alentours des 1% du capital emprunté. Donc par exemple pour un emprunt à 100 000 €, cela coutera environ 1 000 €. Mais il est également possible que le courtier fixe un tarif minimal qui se situe au-dessus des 1 000 €.
Il faut tout de même avoir conscience que passer par un courtier peut vous faire baisser votre de 0.3% en moyenne, ce qui est largement rentable pour le particulier emprunteur. Notamment lorsque les taux s’envolent comme sur ces dernières années.
Comment savoir combien vous coûte votre emprunt ?
Voici une méthode simple pour calculer le coût de votre crédit.
Si vous désirez des mensualités qui s’élèvent à 500€ (avec application du taux compris), que votre durée d’emprunt est de 20 ans (soit 240 mois) et que vous souhaitez emprunter 100 000€ à la banque, alors le calcul des intérêts à rembourser est simple. Prenons I pour intérêts, M pour le montant des mensualités, n pour la durée de l’emprunt et C pour le capital à emprunter :
I=(M*n) - C
I= (500*240)- 100 000 = 120 000 – 100 000 = 20 000
Le montant des intérêts, soit le coût de votre crédit immobilier sera de : 20 000 €. En d’autres mots, emprunter 100 000€ vous coutera 20 000€.
Une fois le taux annuel négocié avec votre banque, c’est le taux périodique qu’il vous faut calculer et qui sera appliqué au calcul de vos mensualités.
Voici la formule du taux périodique avec T le taux immobilier que vous avez obtenu de la part de votre banque (ici 2% pour faire simple) :
t = ((1+T) ^1/12)-1
t = (1 + 0.02) ^ 0.083) – 1 = (1.02^0.083) -1 = 1.00165-1 = 0.00165
Et c’est ce taux périodique qui sera utilisé pour le calcul de vos mensualités.
Changement concernant les taux immobiliers
La durée de l'emprunt
Depuis le début d’année 2022 et même un peu avant dans certaines banques, il n’est plus possible d’emprunter sur 30 ans. La durée maximale d’un crédit est dorénavant de 25 ans.
C’est l’Etat qui a pris cette décision pour éviter le surendettement des ménages, en réduisant la durée maximale de 5 ans. Cette décision a bien entendu des répercutions sur les futurs emprunteurs.
Comme nous l’avons vu précédemment, plus le crédit est étalé sur la durée, plus le taux appliqué par la banque est élevé. Ce qui sous-entend qu’en forçant les particuliers à emprunter sur 25 ans au lieu de 30 ans, réduit leurs taux. Cependant, pour un même capital, cela fait donc augmenter les mensualités.
C’est pour cela que le gouvernement a également pris la décision de passer le taux d’endettement précédemment à 33% des revenus à 35%. Car les mensualités sont encadrées et ne peuvent pas dépasser un certain pourcentage.
Pour plus d’information sur le sujet, rendez-vous sur le site service-public.fr
Le taux d'emprunt pour 2024
Malgré la forte augmentation des taux ces deux dernières années, nous pouvons aborder 2024 avec un peu d'espoir. En effet les taux en ce début d'année 2024 tendraient à baisser lentement. Ce qui est une bonne nouvelle pour la reprise de l'investissement immobilier !
Cette inversion de la tendance est à prendre avec des pincettes car il n'est pas impossible que cela soit une petite fluctuation et que les taux immobiliers continuent à augmenter en 2024. Mais pour l'heure soyons positif car c'est une baisse de 0.15% qui est actuellement observée.